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买卖双方预期差距缩小;办公楼投资市场风险溢价增长或将见顶

2020年前三季度上海房地产投资市场回顾与展望

2020年 11月 04日

今年上半年,上海房地产投资市场(大宗交易)迎来十年来的首次量价齐降。那么转眼第三季度已结束,上海大宗交易市场又呈现出哪些变化和趋势呢?

1、投资市场成交量持续低谷

截止2020年前三季度,上海大宗交易投资市场共录得人民币552亿元成交额,较去年同比大幅下降41%。而前三季度更是呈现逐季下滑的趋势,三季度仅录得人民币145亿元成交额,远低于过去3年的季度成交平均值.

其次,在前三季度552亿元的成交量中,仅绿地外滩中心这一个项目就贡献了146亿元,占总成交额的27%,成为年内最受瞩目的项目。

2、买家构成仍以自用型为主,投资型交易零落

前三季度上海大宗交易投资市场中,自用型买家占据绝对主导地位,贡献了超过四分之三的成交量。由于办公楼租金持续下滑,去化速度承压,投资者继续持审慎的态度。

3、交易量仍集中在办公楼板块,但物流地产备受青睐

在上半年的回顾中,我们就提到了办公楼仍将是投资者的首选。前三季度,办公楼的成交占比高达78%,预计未来一段时间,办公楼仍将占据绝大份额。

同时我们观察到物流地产也受到越来越多投资者的青睐,本季度共录得三宗机构投资者在上海物流板块的投资交易。

展望

1、买卖双方预期差距缩小,但年内成交量料将成为近年新低

随着上海办公楼市场供应周期的到来,以及疫情的叠加影响,年初时,多数机构型买家认为即将会出现“捡皮夹子”的好时机。但是,相当一部分业主则对上海投资物业的长期价值依然持有积极的态度,不愿意就短期市场波动做出较大的价格让渡。买卖双方这种心理上预期差距,直接导致了上海投资市场前三季度的成交量低迷。

随着时间的推移,买卖双方的博弈继续。买家逐渐意识到上海投资市场出现资产价格大幅折让的可能性极低,而物业持有人也逐渐感受到供应带来的租赁压力不减,双方的差距较年初有所减少。但基于前三季度低迷的成交,以及目前市场上在谈项目的进程推进缓慢,预计2020年全年上海的成交量仍将成为近年新低,难以突破过去4年千亿大关的成绩。

2、办公楼投资市场风险溢价增长见顶

虽然过去几个季度,由于全球经济的不确定性以及办公楼租赁市场承压,使得投资者对于上海办公楼投资风险溢价出现了持续上扬的态势。但是随着美国大选的尘埃落定等外部不确定性因素有所缓解,国内经济内循环持续发力,上海投资市场买卖双方心理预期差距的逐步缩小,我们预计上海办公楼投资市场风险溢价增长也将见顶。

3、投资策略更趋多元化

我们相信未来一段时间,有着稳定现金流的办公楼物业仍将会是投资者追逐的热门标的。但随着国内仓储物流需求的不断升温,物流板块也将会受到投资人的持续关注。此外,随着“新基建”政策的推动,数据中心等另类资产也将会进入越来越多投资者的视线。投资者的投资标的将会日趋多元化,这也是投资市场日趋成熟的表现之一。

4、房地产开发类企业或将成为下一个投资风口

随着“三道红线”的落地实施,大部分房企也将面临融资难题。预计部分房企将会选择出售(核心)资产以达到快速降低杠杆的目的。未来几个月,市场上可能会出现更多和房企合作开发的投资机会。

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