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带你看中国|2021第三季度零售市场概览

重点城市率先采取行动,推动行业稳步发展。

2021年 10月 29日

三季度,疫情有所反复,南京、厦门等城市消费市场受冲击较大,进而影响当地零售物业市场整体表现。国庆黄金周全国实现旅游收入3,890.61亿元,同比减少4.7%,恢复至疫前同期的59.9%。但前8月,社会消费品零售总额281,224亿元,同比增长18.1%,较2019年同期增长8.0%,市场基本面仍相对稳健。随着打造国际消费中心等一系列促消费政策的出台,中国重点城市率先采取行动,在国际知名品牌引入、优质商圈规划、以及城市配套更新方面按下“加速键”,推动行业稳步发展。

优质零售增量供应向头部城市集中

2021年第三季度 全国主要城市新增供应

数据来源:仲量联行研究部,2021年10月

三季度,全国主要城市优质零售物业新增供应累计302万平方米,推动零售物业总存量超过1.2亿平方米。上海以49万平方米,位列各城市首位。一线城市新增供应共计118万平方米,占全国总供应增量的38.9%,头部效应凸显。整体而言,一线和1.5线城市已成为本轮零售物业增量开发的焦点。从城市内部地理视角分析,新兴商圈的发展仍是主线,核心区域则聚焦城市更新。

消费新场景、新触点主导消费端增量

Z世代消费者引领零售变革:作为“网络原住民”,Z世代倾向于种草、IP、国潮和颜值消费。同时,他们对“独特”的产品与服务的渴望,也促使消费场景和品牌向“猎奇”和多样性的方向发展,更多新奇的零售组合也孕育而生,比如上海Prada联手菜市场推陈出新,通过反差组合走红网络;重庆十八梯传统风貌区,通过电影IP和老街的结合,打造新的网红打卡点。

疫情反复,餐饮业态受波及:暑期旅游黄金档受突如其来的疫情冲击,由于出行限制影响了消费,尤其是疫情爆发城市整体消费需求大幅下滑。整体而言,全国餐饮、娱乐等业态受影响较大,抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化。

首店经济内涵延伸,高规格、新奇、有趣成关键词:集中供应为更多品牌扩张以及首店开业创造了硬件条件。首店经济作为引领城市新消费趋势的“风向标”,正成为挖掘消费潜力、吸引Z世代消费者的利器,也将成为建设国际消费中心城市的重要推手。除了引入国际知名品牌首店外,更多已有品牌开始跨界拓展新的领域。以上海为例,国庆期间前滩太古里引入众多首店,其中不乏哈苏大疆概念店等跨界联名首店,以及星巴克向绿工坊等概念新店。

“双减”政策下的教育业态转型:“双减”政策出台后教培类租户出现了“进退不一”的情况,部分K12学科类教培机构开始退租,但学龄前儿童的兴趣培养、早教等机构并未受新政影响。因此,政策不仅在于“减”,还在于“加”。在学业“提质增效”的基础上,体育、艺术等门类正填补“双减“下的市场空缺,而这些业态也是零售业主可以抓住的机会。从全国范围来看,儿童素质教育和体育培训正成为当下零售业态新热点。

中国主要城市平均空置率连续4个季度回落

数据来源:仲量联行研究部,2021年10月

随着优质项目以较高的开业率进入市场,整体市场空置率有所下降。以上海和深圳为首的一线城市空置率下降最为明显,其大体量吸纳也带动全国整体空置率下行。仲量联行数据显示,截至三季度末中国15个主要城市优质零售物业市场平均空置率为9.0%,环比回落0.4个百分点。全国均值来看,主要监控城市的平均空置率环比已连续四个季度实现回落,释放出后疫情时代相对积极的市场信号。

长三角板块引领主要城市租金增长

2021年第三季度全国主要城市环比租金涨跌幅

数据来源:仲量联行研究部,2021年10月

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在“双循环“格局下,扩大内需已成为消费的主旋律。奢侈品消费也在这一背景下逐渐回流到国内重点城市。受益于高端品牌的积极扩张以及高端购物中心不错的销售表现,以上海为首的长三角城市租金涨幅居前,其中上海、苏州租金环比增幅分别为1.4%和1.0%,分列城市涨幅一二位。但同时,疫情反弹较为严重的区域,租金有所承压,例如南京。四个一线城市中,北京租金承压下跌0.6%,但跌幅较一年前收窄;大湾区的深圳租金上扬幅度较大,广州则小幅上涨。

疫情反复,市场分化,短期市场出现小幅波动

按消费类型分零售额同比增长速度

数据来源:仲量联行研究部,2021年10月

受疫情反弹影响,暑期黄金旅游季受冲击,消费活跃度同比回落导致餐饮娱乐业态经营性风险增加。据国家统计据公布数据显示,8月餐饮收入同比增速下降4.5个百分点,自今年以来首次由正转负。全国城市由于疫情、汛情多点发生,居民出行减少,其中道路运输、航空运输、住宿、餐饮、文化体育娱乐等商务活动都受到不同程度的影响,且波及相关零售业态。

新增供应不断,零售商业迎战年末消费高峰

数据来源:仲量联行研究部,2021年10月

中秋国庆“双节”为市场注入了强心剂,全国零售将在“休整”后迅速调整迎战年末销售旺季。而优质项目在第四季度“弹药充足”,预计还有超过450万平方米的优质零售供应进入市场,其中上海、武汉、重庆等城市将在年末迎来一波爆发式的增长。到2022年,全国还有超过1100万平方米的优质零售供应,增长势头将保持。疫情消退后,在长期促消费政策出台和消费情绪提振的催化下,全国零售物业有望将在明年翻开新一页。

联系 朱建辉

中国区研究部零售地产负责人

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